中金發表報告表示，近期人行接受採訪時提到「推動企業融資和居民信貸成本穩中有降」「研究儲備增量政策舉措」，市場關注存量按揭利率下調的可能形式和影響，該參考過去存量按揭利率下調的經驗進行探討。
該行指，內地去年第四季度存量按揭利率下調後，今年5月取消全國層面新發放房貸利率下限，此後新發放房貸利率加點再度下行。據人行數據，截至6月新發放房貸利率3.45%，如果考慮7月的LPR下調估計新發放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62個基點，而存量按揭利率下調幅度僅為35個基點，該行測算存量房貸利率和新增利率的利差再度回到約60至70個基點的高位，並且大部分重定價在2025年年初。因此，按揭早償率仍位於14%左右的高位，並且可能存在使用消費和經營貸置換按揭的空間。
就內地新一輪存量按揭利率調整探討。2008年之前通過跨行轉按揭，居民可實現存量按揭利率調整至新發放水平。是否重新放開轉按揭、轉按揭的範圍(是否包括二套房)、銀行在同業競爭的環境下是否自主下調房貸利率仍有不確定性，該行進行以下兩種情景分析，具體結論有待政策明朗和落實。情形一：假設全部按揭貸款利率通過轉按揭和自主調整的形式下調至新發放利率水平，估算存量按揭利率平均下調約60個基點，估算減少借款人利息支出每年約2,400億人民幣，規模超過2023年。在此假設下，估算存量按揭利率下調影響銀行淨息差7個基點，營業收入4%，淨利潤7%(年化，不考慮存款利率下調對沖)。
情形二：假設轉按揭的範圍僅包括首套房房貸(假設佔存量房貸比例約為90%)，估算存量按揭利率平均下調約54個基點，估算減少借款人利息支出每年約2,000億人民幣。在此假設下，估算影響銀行淨息差6個基點，營業收入3%，淨利潤7%(年化，不考慮存款利率下調對沖)。
根據該上述分析，雖然存量按揭利率的可能調整對銀行息差形成影響，國有大行按揭佔比高於中小銀行，受存量按揭利率調整的影響更大。但假設負債成本同步調整，中金預計對於息差的總體影響是中性的。實際上，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、或者是通過經營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。息差能否企穩根本上取決於居民是否通過償債壓力降低實現信貸需求的改善、對於存量按揭利率降息對銀行影響的評估需要考慮上述兩方面因素，政策支持實體經濟的導向對於銀行基本面而言也至關重要。
中金認為近期內銀股價快速上漲後出現回調，除了對於存量按揭利率調整導致息差承壓的擔憂之外，也由於短期內交易擁擠度上升，在整體市場風險偏好改善導致避險資金流出高股息板塊，假設存量按揭利率下調，雖然短期內抑制銀行股價表現，但也意味著中期風險的提前緩釋。該行建議投資者在股價回調後擇機選擇股息較高、資產質量穩定的銀行，包括農行(01288.HK)、建行(00939.HK)、工行(01398.HK)、招行(03968.HK)、匯豐銀行、江蘇銀行等；當前AH溢價較高，港股大行在分紅稅調整的預期下存在溢價收窄空間。(wl/k)~
阿思達克財經新聞
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