售屋節稅妙招一次看 永慶房屋整理「房屋新制兩重點」許 哲綱 (2024-04-29 04:02:19)




CNEWS匯流新聞網記者許哲綱/台北報導


準備迎接5月報稅季,永慶房屋提醒,財政部在2023年底至今共頒布兩項房屋新制,分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定。民眾在申報售屋所得上,會產生哪些影響?又有什麼節稅妙招?專家一一來解答。


永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,房地合一稅上路以前,也就是在2015年12月31日前取得的房屋,賣房所得須併於隔年度5月綜合所得稅申報。而2016年起取得的房屋,售屋所得納稅則適用房地合一稅,必須在產權移轉登記完成後的30日內申報。所以若是在2015年底前取得,並於2023年間完成房屋買賣的民眾,售屋所得記得要在今年5月完成申報繳稅。


售屋所得的計算,原則上得依照「房屋出售價格-房屋原始取得成本-必要費用=所得」。如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前,已經查不到買價,也無法提供取得成本證明,售屋所得就得採取設算課稅方式計算,將「房屋評定現值x各縣市地區設算比率=所得」。要特別注意的是,若售出總價符合豪宅交易認定標準,計算方式則不同,售屋所得為「出售總價x房地現值比例(房屋評定現值/房屋評定與土地公告現值總額)x17%設算所得比率=所得」。


陳俊宏提醒,財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情,在今年訂定112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定,下修各縣市豪宅交易的認定標準。台北市由7000萬元下修至6000萬元;新北市則從6000萬元下修至4000萬元;桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市,也從4000萬元下修至3000萬元;其他地區則從4000萬降為2000萬元。





若是在2023年賣出的房子,售價剛好符合下修後的豪宅交易標準,又無法提出取得證明時,就得依豪宅標準計算售屋所得,將是此波下修豪宅成交門檻受影響最大的一群人。因應新制上路,民眾千萬注意是否核實申報,以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。


針對連續繼承,財政部則在去年底放寬持有時間的認定標準。陳俊宏說明,過去若發生繼承再繼承情形,持有房屋時間僅能追朔至前一手,因此售屋所得恐因短期持有被課徵重稅。依照房地合一稅規定,房屋持有2年內轉售所得稅率為45%、2至5年為35%、5至10年為20%、10年以上則為15%。新制放寬為同一房屋自買賣取得日開始後,不論經過幾次繼承都可累計持有時間,就可避免爸爸過世將房屋繼承給媽媽,媽媽再繼承給兒女時,兒女轉售卻被課徵重稅的情形。


另外,針對繼承而來的房屋,究竟售屋所得併入綜合所得稅申報,依累進稅率繳納5至40%,還是適用房地合一稅,依持有時間繳15至45%。陳俊宏說明,得視取得或繼承房屋的時間而定。共有三種情形:一,假設繼承時間點為房地合一稅上路前,也就是2015年12月31日前,則售屋所得就得並於5月的財產交易所得一起申報;二,若是在2015年12月31日前取得房屋,但繼承時間點發生於2016年之後,則新舊制都適用,可選擇最優惠方式申報;三,若取得房屋與繼承時間點都在2016年以後,則適用房地合一稅制。


繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務,債務減去賣屋時的房屋評定與土地公告現值總額,若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本,可以從售屋所得中扣除,達成節稅的效果。至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形,陳俊宏補充,則能申請非自願性出售房地產,適用稅率是20%,就算房屋持有時間在5年內也適用。


如果還想了解更多有關售屋時,自用住宅優惠方案、重購退稅優惠方案等條件,永慶房屋補充,特別創辦稅費知識影音館,為民眾解答常見稅費問題,包含房地合一稅、土增稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅等資訊。


照片來源:CNEWS匯流新聞網資料照


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