四都升格 房市新商機 ( 財金雜誌 文◎劉軒彤)

行政院院會拍板定案的那一刻，台灣地圖準備要重畫了。
原始的構想，來自馬英九總統去年競選時「3都15縣」的政見，3都，指的是北北基（台北縣、市、基隆）合併升格的台北都，以及台中縣市合併升格的台中都，再加上台南縣市與高雄縣市合併升格的高雄都。

只不過，經過各方面考量，馬政府最終的決議，是將3都擴大為「5都」，也就是所謂的5個直轄市，除了原本的台北市之外，台北縣將獨立升格，台中縣市、台南縣市與高雄縣市則是合併升格。行政院長劉兆玄已裁示，相關行政準備工作立即展開，即將升格的「4都」，務必於民國99年12月25日完成改制。
劉兆玄還留了個伏筆，此次未獲通過升格的桃園縣，未來改制直轄市亦可期，意味著，台灣的直轄市，將是坐5望6。而從3都到5都，甚至6都，各界質疑聲浪不斷，惟恐城鄉貧富差距擴大，然而政策已拍板，未來的台北縣市、台中縣市、台南縣市與高雄縣市，北中南三大生活圈，城市風貌肯定大大不同。


打破縣不如市觀念
　　
城市發展有變，說穿了，就是「人多、錢多好辦事」。升格改制直轄市後，獲分配的統籌款立即增加，舉凡重大交通建設、公共設施、土地重畫皆可加速進行，更重要的是，以往縣市之間各自為政，將來合併升格，一切開發好商量，行政效率因而提升。

比方說，台北縣可獲統籌款609億元，捷運環狀線、淡海輕軌、都市更新皆會更積極推動；台中縣市的水湳經貿園區、高鐵烏日站區、捷運線等，亦可加速進行；高雄縣市資金更為充沛後，也能發展特色產業，帶動就業機會與人潮。
鄉林董事長賴正鎰認為，升格後，「縣不如市」的觀念將被打破，尤其台北縣最受用，併同捷運路網陸續開通，可預見的未來，會有大量移民潮湧向台北縣，尤以新開發重畫區及捷運站周邊為多。他舉例，板橋新板特區的推案，有不少客戶來自於台北市大直、大安等高級地段，而三重的重陽重畫區，也有不少鄰近的台北市大同區、萬華區住戶「跨河購屋」。

不過，「縣不如市」觀念被打破後，雖讓台北縣房地產增值空間大增，但是這個觀念套用在台中縣市、台南縣市或高雄縣市之上，營建業者並不全然認同。
遠雄董事長趙藤雄認為，台中、台南、高雄縣市的購買力與就業機會等等，相關的城市發展，比北部慢了些，因此需要在城市發展上「加把勁」，升格帶動房地產上漲的效應，才會凸顯。倒是，「台北縣發展空間，經過這次升格，應該會更快、空間會更大，絕對是沒錯的」。
會造成北、中、南升格效應發酵程度的不同，關鍵在於產業及重大建設的發展有異。事實上，這個觀念自始至終皆然，只是套用在升格議題上，要特別提醒投資人，升格後固然可獲得更多的統籌分配款，都市計畫得以大規模進行，商業活動進而繁榮，人潮也會增多，但是，因為這個邏輯，就認定房地產價格會大漲，是有盲點的。


升格後人口往都心集中

最大的盲點，就在於「時間」。營建業者相信，升格的縣市，房地產價格將獲得支撐，但要維持價格於不墜，還是得依各地基礎建設及產業帶動情況而定，易言之，要著眼升格後價值推升潛力，就要有長線的打算。

內政部長廖了以也在行政院通過4 個直轄市升格案後，呼籲民眾不要被沖昏頭，他說，房價不可能全部漲，要有交通建設的房子才有上漲空間。基本上，這個道理呼應營建業者想法，有建設、有交通的升格直轄市地段，才是購屋優先選擇。

國有地標售頻現高價

住展雜誌研發長倪子仁則對升格效應，提出另類看法。舉台北縣的例子，其實，立法院於2007年5月三讀通過「地方制度法」部分條文修正案後，台北縣成為「準直轄市」的利多就開始發酵。

倪子仁表示，這代表升格的利多效應，還是被金融風暴抵銷，他認為，台北縣升格的利多已在過去兩年反應，近期正式升格反而有利多出盡味道。
不過，無論持何種觀點，升格大勢底定，對相關縣市房地產長線價格，絕對有加分效果。以今年上半年國有財產局土地標售結果來看，台北縣板橋中正路出現每坪154萬元的土地天價，新莊副都心也頻見大型建商磨刀霍霍；台北市中正區、內湖區，近月來也紛紛出現標地新高價。
至於過去乏人問津的中南部縣市國有地標售，升格消息確立後，也有重啟爐灶之勢，台南縣市7月20日標售的12筆土地中，就有4標順利標出，打破過去總是流標的僵局。


潛力地段亦是成交熱區

顯然，嗅覺敏銳者，已搶先鎖定潛力地段出擊，至於何處才是潛力區段？業界認為，直轄市的都心，一定是「強者恆強」，包括了台北市的精華區，台中市的新市政中心，高雄市都心及美術館、農16區段等等。觀念，就在於當一個城市發展更臻完備時，人潮習於往都會區集中。

此外，縣市交界或重點產業發展、交通建設便捷的區域，也會順勢而起。比方說，台北縣的新莊副都心，是營建業者一致看好的潛力區塊；台中的捷運綠線沿線，以及從清泉崗機場、中科特定區，一路往南沿申到高鐵特定區的「科技黃金走廊」，亦為當地業者壓寶區。另外，高雄的鳳山、鳥松等也會優先受惠。

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