房市明年中回春有望？ ( 財金雜誌 文／曾國仁)

台灣房市的未來得看兩岸關係的發展，若能進一步有效開放並展現具體的成效，並配合全球經濟復甦，明年下半年起房市景氣應有好轉的機會。

向來房市表現最被看好的台北市，在最近財團法人國土規劃及不動產資訊中心的「住宅需求動向調查」卻顯示，購屋搜尋(欲購屋)者對未來一年台北市的房價信心指數，竟腰斬跌至六五．七九分，創該調查新低。顯示欲購屋者對台北市未來房價失去信心，這也代表房市已進入了衰退修正期，房市修正何時了？也成為各界關注的議題。

率先提出警訊的政治大學地政系教授張金鶚表示，在建商運作下，房地市場往往會受消息面干擾，不過，房市最終的表現，還是得回到基本面的考驗。


價格走勢回歸基本面是不變法則

歷史經驗告訴我們，大選後雖然有很多消息面，但「無論政治氛圍為何，房產走勢回歸基本面是不變法則。」張金鶚表示，過去台灣房產的幾次景氣循環，多頭時的擴張期通常較短，約二、三年，但收縮調整期卻很長，通常達七、八年。

從長期循環周期的角度看，這一波房市景氣自去年第三季開始下滑，進入了衰退調整的「熊市」，但從目前尚未見到投資客大量拋售、甚至「斷頭」出場的情況來看，恐怕調整還是僅屬於初期的調整。在預期國際經濟短期內不易恢復元氣、台股持續震盪向下，調整速度會加快。


景氣修正有機會軟著陸

不過，張金鶚也指出，相較於過去，這波房市的調整較以往朝正面循環，包括銀行、政府、產業界，甚至投資人的風險意識都較高，所以這波景氣的修正時間，可能會由以往的七至十年，縮短到二至三年，且從近年房市榮景後建商和投資人仍擁有不低的資金水位，短期房價應不致大幅修正，未來有機會呈「軟著陸」情況。

原本也認為景氣應從去年下半年開始修正的華固建設董事長鍾榮昌，完全同意現今房市進入修正調整期，但卻不認為這波景氣調整會出現大規模的建商淘汰潮，主要的理由是來自建商的風險意識與對抗不景氣的實力，遠較過去為高。

鍾榮昌坦言，近來台股的重挫，確實有不少民眾的錢都放在股市而慘賠，影響了房市購買力。不過縱使買氣滑落，部分身陷餘屋壓力較大地區的建商，可能會面臨較沈重的調整壓力外，一般建商應可度過這次的景氣調整。


目前房價回到去年底水準

鍾榮昌指出，今年一月及三月兩場大選結果，各界過度樂觀預期未來兩岸關係在新人新政下會有新的突破與發展，投資客瘋狂進場搶購房子，也造成了房價再度上揚。但到目前為止，不論在開放的程度或是強度上都不夠，政策開放效益不彰，再加上國際股災，「差不多是把今年上半年上漲的幅度給跌回去」。但他強調，最近期該公司推出的新案，開價較同業約低個一成左右，也有不錯的買氣，顯見「在價格回到合理水準後，買氣已慢慢地被激化出來」。


復甦力道得看兩岸關係

長期而言，鍾榮昌仍重申台灣房市的未來得看兩岸關係的發展，兩岸政策若能進一步有效開放，並獲對方實質性的回應，及配合全球經濟調整的告一段落，他預估明年下半年起，房市景氣應會好轉；不過，他也強調，若兩岸政策開放的效益無法逐步展現，且全球經濟持續衰退，台灣房市的調整期將跟著拉長。

信義房屋總經理薛健平表示，房價的高低絕對與經濟條件是正相關的。今年總統選舉前後，房市價量表現出乎意料的強勁，其實代表著市場對未來兩岸開放之後台灣經濟成長的樂觀期待。尤其中高價的房子買氣特別活絡，形成一股中產以上階層的置產熱潮。然而過了五月下旬之後房市急速降溫，市場重新回到去年下半年的盤整軌道之上。

現在大家最關心的，莫過於房價的走勢以及房市盤整的時間，尤其台北市的價量動向。薛健平強調，「房屋的價格是由市場的供給與需求來決定，至於需求的多寡與購買力的高低，還是回到經濟發展的強弱與所得水準而定。」

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